Vanmiddag presenteerde minister Hoekstra (Financiën) de jaarlijkse Miljoenennota tijdens Prinsjesdag. Zoals ieder jaar vandaag, op de derde dinsdag van september. In de miljoenennota zijn ook weer maatregelen opgenomen die de problemen op de woningmarkt moeten verlichten. Ik zet de maatregelen op een rijtje en vertel je kort hoe  deze maatregelen invloed hebben op jouw plannen voor 2021.

Extra geld voor woningbouw.
Het kabinet geeft het komende jaar een extra impuls van 450 miljoen euro aan de bouw van woningen, bovenop de maatregelen en investeringen die al in gang waren gezet, deels vanwege de stikstofproblematiek. Hiermee zullen er versneld meer woningen bijgebouwd moeten worden.

In 2021 wil het kabinet daarom opnieuw investeren in de woningmarkt. Zodat starters meer kans op een betaalbare woning krijgen. Daarom haalt het kabinet € 100 miljoen aan investeringen naar voren. En investeert het nog € 50 miljoen extra. Dit levert volgens het rijk, 15.000 tot 25.000 woningen op. 

De bouwplannen kunnen alleen doorgaan als er oplossingen komen voor het stikstofprobleem. Het kabinet stelt daarom tot 2030 jaarlijks € 100 miljoen beschikbaar voor het wegnemen van belemmeringen door stikstof. Zodat ook de woningbouw door kan gaan.

Het kabinet gaat in 2021 verder op zoek naar grond die geschikt is om woningen op te bouwen (actief grondbeleid). Nu doen projectontwikkelaars of gemeenten dat. Het Rijk wil hiervoor een Rijksontwikkelbedrijf opzetten.

Geen overdrachtsbelasting meer voor jongeren
Met ingang van 2021 vervalt de overdrachtsbelasting eenmalig voor iedereen onder de 35 jaar. Normaal betaal je als koper voor de overdracht 2% van de aankoopsom. Op een woning van €200.000 scheelt dat dus €4.000 aan overdrachtsbelasting. Ook als je onder de 35 bent en al een koophuis hebt, kun je bij het kopen van een ander huis eenmalig gebruikmaken van deze regeling. Voorwaarde is wel dat je zelf in de woning gaat wonen. Deze regeling geldt voor de komende 5 jaar.
 
Koop je samen met je partner een huis en is de één onder de 35 jaar en de ander 35 of ouder, dan betaalt de jongste geen belasting over zijn/haar deel en de oudste het normale tarief van 2%. Of je in aanmerking komt voor de vrijstelling wordt bepaald bij de sleuteloverdracht; bij de notaris onderteken je een verklaring.
 
Overdrachtsbelasting voor beleggers omhoog naar 8%
Koop je een woning om die vervolgens te verhuren, dan betaal je in 2021 flink meer overdrachtsbelasting: 8% in plaats van 2%. Ter illustratie: bij een woning van €300.000 betaal je nu €6.000 aan belasting, volgend jaar is dat €24.000. De verhoging geldt ook voor ouders die een huis kopen voor hun kinderen.
 
Aftrekpost Wet Hillen wordt verder afgebouwd
Heb je geen of een kleine hypotheekschuld? Oftewel: is je eigenwoningforfait hoger dan je aftrekbare kosten, zoals de hypotheekrenteaftrek? Dan heb je volgens de Wet Hillen recht op een extra aftrekpost ter grootte van het verschil. Deze aftrek wordt sinds 2019 in 30 jaar afgebouwd.
 
In 2021 is nog 90% van het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten eigen woning aftrekbaar; in 2020 was dit 93%. Omdat je door deze afbouw mogelijk inkomen uit je eigen woning krijgt, kan het zijn dat je meer inkomstenbelasting gaat betalen.
 
Mogelijkheid aanvragen huurverlaging
Mensen die in een verhoudingsgewijs te dure sociale huurwoning zitten, krijgen alsnog eenmalig een huurverlaging van het kabinet. Vorig jaar was daar al op aangedrongen door belangenorganisaties, maar toen wilde het kabinet daar nog niet van weten.
​
Door de stap gaan ongeveer 260.000 huurders gemiddeld 40 euro huur per maand minder betalen. Dat geldt dus alleen voor huurders van een sociale huurwoning bij wie de uur te hoog is in verhouding tot hun inkomen.
 
Stijging op van de belasting op aardgas
De belasting op aardgas gaat met 3 eurocent per kubieke meter omhoog. Lang niet alle huishoudens zullen die effecten merken in de portemonnee, omdat iedereen komend jaar 31 euro energiebelasting terugkrijgt. Daarom zullen vooral mensen met een slecht geïsoleerd huis last hebben van deze maatregel. Daarentegen gaat de belasting op elektriciteit wel weer omlaag.
 
O ja,.. ook belangrijk om te weten buiten de plannen van Prinsjesdag om.
 
Energielabel wordt duurder
De kosten voor een energielabel gaan in 2021 flink omhoog: nu kost een label gemiddeld €7,50, volgend jaar is dat gemiddeld €190. Belangrijkste verandering is dat een energiedeskundige het label straks aan huis gaat bepalen. Heeft jouw huis nog geen energielabel en overweeg je in de komende jaren te gaan verhuizen? Regel het label dan nog dit jaar. Een energielabel is 10 jaar geldig.
 
WOZ-waarden gaan omhoog
Door de stijgende prijzen van woningen gaan de WOZ-waarden in 2021 waarschijnlijk met 6-8% omhoog. De hoogte van je WOZ-waarde is bepalend voor de hoogte van een aantal belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (ozb). Daarom is het belangrijk je WOZ-waarde goed te controleren en eventueel bezwaar te maken.
 
Tweeverdieners kunnen meer lenen
Het laagste inkomen van tweeverdieners gaat in 2021 waarschijnlijk voor 90% meetellen bij de aanvraag van een hypotheek. In 2020 is dat 80%. Hierdoor kunnen tweeverdieners meer lenen. Uiterlijk in november weten we meer of dit wetsvoorstel definitief is.
 
Studieschuld telt minder zwaar mee bij hypotheekaanvraag
Een studieschuld telt per 1 januari 2021 mogelijk minder zwaar mee bij de aanvraag van een hypotheek. Hierdoor kun je meer lenen. Nu gebruiken hypotheekverstrekkers een vaste rekensom voor het wegen van de studieschuld, straks wordt de wegingsfactor gekoppeld aan de gemiddelde rente van 5 jaar (de rente van de studieschuld). Is deze bijvoorbeeld onder de 1%, dan is de wegingsfactor in 2021 bij een oude studieschuld 0,65 in plaats van 0,75 en bij een nieuwe studieschuld 0,35 in plaats van 0,45. Ook hier weten we uiterlijk in november of dit wetsvoorstel definitief is.

Onlangs heeft minister Ollongren nieuwe maatregelen aangekondigd om woningen voor starters en mensen met een middeninkomen beter toegankelijk te maken. Zo wil de minister de huurverhogingen voor de vrije sector maximeren, een vergunning invoeren voor het opkopen van woningen voor de verhuur en de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten te verlengen. Ik zet de maatregelen voor je op een rijtje. 

De in de brief voorgestelde maatregelen hebben betrekking op de volgende punten:   
 
1. Maximering jaarlijkse huurverhoging   
De jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd op inflatie +2,5%. De maximale jaarlijkse stijging van de huur wordt hiermee gelijkgetrokken met huurders van een sociale huurwoning.   
 
2. Opkoopbescherming   
Gemeenten krijgen de mogelijkheid om het kopen van koopwoningen voor de verhuur (buy-to-let) aan voorwaarden te binden. Dit zal gaan via een vergunningstelsel. De precieze invulling wordt nog uitgewerkt. Het betreft een tijdelijke maatregel van 3 jaar.
   
3. Tijdelijke huurcontracten langer mogelijk  
Het wordt mogelijk gemaakt om een tijdelijk huurcontract te verlengen. Er wordt gekeken of het mogelijk is om het contract te verlengen tot een maximumperiode van drie jaar. Zo kan een verhuurder meer maatwerk aanbieden en hebben huurders meer flexibiliteit. 
​
4. Transparantie huurprijzen   
De minister wil een wettelijke verankering van meer transparante huurprijzen.

BRON: VBO Makelaars - Verhuurmakelaars

Crisis op de woningmarkt?! Het lijkt er op dat sinds lange tijd het nog nooit zo goed is gegaan met de huizenmarkt als de afgelopen 2 jaar. Althans voor degene die een woning kunnen kopen. Voor starters wordt het namelijk steeds lastiger. Schaarste op de markt. Constant stijgende prijzen en concurrerende woningbeleggers. En niet te vergeten de woningbouw die het rappe tempo van de woonbehoefte niet kan bijbenen.
​
Geven de nieuwe Haagse kabinetsplannen dan toch eindelijk gehoor aan de starters? Ze hebben gisteren aangegeven van wel.  Ze willen terug naar betaalbare woningen? Hoe ze dat willen doen hebben ze gisteren los gelaten.

1. Overdrachtsbelasting afschaffen
 
Het ministerie van financiën  ‘onderzoekt’, ja onderzoekt, dus het is niet definitief, of de overdrachtsbelasting voor starters kan worden afgeschaft.  Als het gebeurd, dan zou betekenen dat waar de starter nu nog 2% overdrachtsbelasting betaald, straks niets meer aan overdrachtsbelasting is verschuldigd.
Tegelijkertijd zou de woningbelegger de rekening te mogen betalen door de overdrachtsbelasting te verhogen. Een verhoging van 2% overdrachtsbelasting naar 6% overdrachtsbelasting. In de hoop dat ze minder in de weg lopen bij de starters.
 
“De vraag is, gaat dan niet onbedoeld de starter de huizenprijzen laten stijgen? En schrikt het de belegger niet te veel af zodat er in eens te weinig aanbod is in de particuliere huursector? Het liefst een beetje betaalbaar woning want je kunt je voorstellen dat de huur zullen stijgen wanneer de belegger meer betaald voor zijn belegging. In oktober zijn ze klaar met onderzoeken. Dus wordt vervolgt…”
 
“Is het nu wijs om als starter de aankoop van je woning uit te stellen? Nou nee, a) zeker niet als je al een woning kunt kopen met de beschikbare middelen en b) al zou men in oktober van dit jaar besluiten dit door te voeren, is het niet haalbaar om dit in 2020 te laten ingaan. De haalbaarheid in de uitvoerbaarheid bij de belastingdienst is het probleem. De belastingdienst staat al onder druk en zou ook nog eens hulp moeten krijgen van het kadaster en betrokken notaris om starters te kunnen bepalen." 
 
2. Stimuleringsfonds van 1 miljard 

Op de woningmarkt is dringend behoefte aan nieuwbouwwoningen. Ter stimulering komt er een fonds van 1 miljard beschikbaar. Gemeente kunnen hier aanspraak op maken wanneer ze niet genoeg middelen hebben voor nieuwbouwplannen.  Zo zouden gemeente meer gronden beschikbaar moeten stellen en kunnen helpen bij de kosten van het bouwrijp maken.
 
“Dat er betaalbare woningen in de planning is mooi, want een tekort aan eerlijk geprijsde woningen kun je alleen inlopen door ze te bouwen. Maar voordat die huizen er staan, is meer nodig. Met alleen met zak bouwsubsidiegeld kom je er niet. Te denken is aan ambtelijke procedures en gemeentelijke vraagstukken waar nieuwbouwplannen toe te staan in (buitengebieden. Ook verdwijnen de geluiden van drukte binnen de bouwsector niet met deze stimuleringsfonds. Ze zullen het hoogstwaarschijnlijk alleen maar drukker krijgen en dan heb ik het nog niet eens over de vertraging die ontstaat door de stikstof problematiek”
 
3. Verlaging belasting 

Verlaging van de belasting. Niet voor de gewone burger maar van de belasting voor woningcorporaties en andere grote verhuurders. Het idee? Zo houden woningcorporaties meer geld over voor het bouwen van nieuwe (betaalbare) woningen of kan men inzetten op de verduurzaming van woningen.
 
“Weliswaar zitten we hier met dezelfde problematiek dat de bouwsector wel in een rap tempo moet kunnen aanhaken om dit resultaat ook daadwerkelijk te voelen. De drukte verdwijnt niet en (her)ontwikkelingsgebieden worden ook niet zomaar beschikbaar gesteld door de gemeente.”
 
4. Minder hard stijgende huurprijzen 

Voor het vaststellen van de huurprijzen willen ze voortaan de WOZ waarde minder mee laten tellen. Zoals iedere woningbezitter afgelopen jaren heeft ervaren zijn de WOZ waarde aardig hard gestegen. Door deze maatregel minder merkbaar moeten zijn voor de stijgende huurprijzen. Dit ten gunsten van de huurders van de woning.
 
“Een voetnoot is uiteraard wel, waar in het verleden nog regelmatig bezwaar werd gemaakt op WOZ waarde. Een gevolg, effect kan zijn dat het loont om geen bezwaar in te dienen bij iemands mening van een te hoge WOZ waarde. Het zou kunnen lonen om meer huur te vragen dan een tiental euro’s minder te moeten betalen aan Onroerend Goed Belasting.”
 
5. Wijziging inkomensgrens voor sociale-huurwoningen 

De inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een sociale-huurwoning gaat veranderen. Zo stijgt die voor meerpersoonshuishoudens bijvoorbeeld naar € 42.000. Ook kunnen lage middeninkomens in aanmerking komen voor sociale huur. Er bestaat de mogelijkheid om een huurder met een hoger inkomen ook een extra huurverhoging te geven van € 50 tot € 100.

“Het laatste geval waarbij men huurders met hoger inkomen extra willen laten betalen zal geen stimulerende maatregel zijn om scheefwonen tegen te gaan. Het lijkt mijn inziens eerder het tegenovergesteld effect gaan geven.”
​
6. De energiebelasting gaat omlaag  

Het kabinet gaat de belasting op de energierekening verlagen voor huishoudens. Het kabinet wil namelijk duurzaam energiegebruik stimuleren. Daarom gaat de belasting op aardgas geleidelijk omhoog en de belasting op elektriciteit omlaag. Onder de streep betalen huishoudens hierdoor minder energiebelasting. Dit zou ons alle gemiddeld per jaar € 100 moeten opbrengen.
 
Het is nu aan het kabinet om de plannen en maatregelen daadwerkelijk in de praktijk te brengen. Sommige plannen moeten nog worden onderzocht en andere zullen misschien sneuvelen. 

Eind deze maand ontvangt u weer de WOZ-aanslag van jouw woning. Voor de meeste geldt; Hoe lager de WOZ-waarde, hoe gunstiger. Waarom? Het levert veel lagere belastingen op. Er zijn genoeg redenen om af te dwingen dat de gemeente jouw huis lager taxeert.

Om zomaar even snel op te noemen zijn de volgende reden genoeg voor een bezwaarschrift bij de gemeente: Hangjongeren, honden, een druk kruispunt, burenoverlast, een spoorlijn of slechte staat van onderhoud. Het laatste argumenten moet je zelf wel erkennen.
​
Soms moeten we gewoon eerlijk zijn tegen onszelf en dat betekent sms dat ons huis niet zo geweldig is. Met name veel oudere mensen wonen in huizen die erg gedateerd zijn. Veelal denken ze zelf dat het nog prima is. Maar laten we eerlijk zijn, wie koopt zo’n huis? Iemand die graag veel geld wil steken in een renovatie. Weg met de latjesplafond, bruin betegelde badkamers en dikke verwarmingsbuizen en zware radiatoren.
​
Veel gebruikte redenen voor lagere WOZ

• Fijnstof
• Ramen enkel glas
• Rotte kozijnen
• Spoorlijn
• Gedateerde keuken/badkamer
• UMTS mast
• Bodemdaling
• Dak moet vernieuwd/niet geïsoleerd
• Overlast buren
• Uitzicht belemmerd
• Oude leidingen
• Vliegtuigherrie
• Verouderde CV-ketel
• Drukke weg
• Vochtschade
• Horeca nabij.
  
  

Opknappers
Vroeger kon je uittellen dat een beetje keuken of badkamer € 10.000  kosten. Anno 2019 is de waardedruk veel groter geworden doordat huizenkopers minder kunnen bijlenen (max. 100%) voor een opknapbeurt. Daarbij hebben veel jongeren veel minder de behoefte om te klussen. Gevolg dat klushuizen ook relatief minder waard zijn geworden.
Onder de Nederlanders zijn de taxaties gericht op de wet Waardering onroerende zaken (WOZ) bekend. Het gaat om de geschatte waarden per 1 jan. 2018 na een tamelijk aantrekkende, zeg maar oververhitte huismarkt dit jaar. De woningprijzen zijn gemiddeld 8% gestegen met regionale uitschitters van 15% in steden zoals Haarlem of Rotterdam.  Bepaalde rekenmodellen, google maps en transactieprijzen gebruiken de gemeentes. Maar naar binnen gaan ze nergens.
Heb je net een huis gekocht, dan wordt het bedrag bij verkoop/koop in veel gevallen de nieuwe WOZ-waarde.  In zo’n geval is de verkoopprijs bepalend en valt er weinig tegen te doen. Je bent immers zelf bereid geweest om dat er voor te betalen.

Waarom?
Als je toch wil gaan voor die verlaging van de WOZ-waarde. Met een daling van € 25.000 bespaart u jaarlijks al snel tussen de € 90 en € 150 aan inkomstenbelasting, waterschapsbelasting en onroerend goed belasting.
In geval van een erfenis is een lagere WOZ echt interessant. De fiscus gebruikt namelijk die waarde om de erfbelasting over te berekenen. Een ervend kind moet namelijk 20% afdragen. Elke verlaging van € 25.000 betekent voor een ervend kind dat hij of zij € 5.000 minder belasting betaalt.

Hoe?
Vereniging Eigen huis heeft op haar website een bepaalde tool om het bedrag precies uit te rekenen per gemeente en inkomen. De meeste gemeente zijn namelijk zo vriendelijk om de WOZ niet met hetzelfde percentage te laten stijgen als de OZB
Wij raden iedereen aan om op de website WOZwaardeloket te kijken. Daar vindt men huiswaardes van de buurpanden. Je kunt stellen als deze afwijken dat het al een reden tot bezwaar kan zijn.  Voor luchtkwaliteit, of kwaliteit fundering kun je kijken op luchtmeetnet.nl, pdok.nl en funderingsviewer van het KCAF. U gebruikt dan de cijfers van de overheid tegen zichzelf.
 
Wanneer?
Je kunt rustig op een zaterdagavond of direct na de carnaval een bezwaarschrift opstellen. Zolang je dit maar doet binnen de 6 weken na het ontvangen van de WOZ-beschikking. Het is altijd gratis en niet al te moeilijk. De consumentenbond, VEH bieden de modelbrieven aan op haar website.
De kans op succes? In 2017 werd nog 43% van de binnengekomen bezwaarschriften gehonoreerd.

Ieder jaar zijn er nieuwe wetswijzigingen. Ook in de woningmarkt zullen er met ingang van aankomend jaar 2017 weer een aantal verandering plaatsvinden. Voor zowel eigen als gehuurde woningen.  Ik heb een aantal belangrijke dan wel interessante wijzigingen voor u op een rij gezet. 

Wilt u het complete overzicht (gratis) van digimakelaars zelf lezen klik dan hier.

Hier een beknopt overzicht van alle te verwachte veranderingen voor aan komend jaar:

• De hypotheekrenteaftrek nu (2016) nog 50,5% maar daalt naar 50% in 2017;
• Maximale hoogte hypotheek van woningwaarde daalt van (2016) 102% naar 101% in 2017. Later, vanaf 2018 nog maar 100%.
• Het inkomen van uw partner telt mee voor 60% in 2017
• De Grens Nationale Hypotheekgarantie wordt verhoogd naar € 245.000 in 2017. Gunstig voor u wanneer u meer wil lenen onder NHG. Maar houdt wel rekening met energiebesparende voorzieningen
• De Starterslening wordt aangepast in 2017
• Er komt een Subsidie voor energiebesparende maatregelen aan  uw woning. DIt geldt overigens alleen voor een koopwoning. Niet voor een huurwoning.
• Terug van weggeweest. Schenkingsvrijstelling weer omhoog naar € 100.000 in 2017. In tegenstelling tot eerder in 2013-2014 geldt er vanaf 2017 wel een leeftijdscriterium: de ontvanger moet op het moment dat de schenking tot stand komt tussen de 18 en 40 jaar oud zijn.
• Heeft u nieuwbouwplannen in 2017? Let dan wel op want de spelregels rondom overdrachtsbelasting of BTW bij bouwterreinen worden aangescherpt. 
• In 2017 zal de vermindering overdrachtsbelasting 36 maandentermijn doorlopen. Voor woningen die eerder zijn overgedragen (namelijk vanaf 1 januari 2015) geldt bij de volgende levering in het hele jaar 2017 nog de verrekening met eerder betaalde overdrachtsbelasting.
• Huurt u? In 2017 zal de Huurtoeslaggrens en huurliberalisatiegrens worden bevroren op € 710,68.
• Voor alle scheefhuurders zal in 2017 een extra huurverhoging gelden.
• In tegestelling zullen de gepensioneerden en grotere huishoudens geen extra huurverhoging gaan ontvangen.
• Het is de bedoeling om vanaf 1 januari 2017 ]de ‘Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars’ in te laten treden. Mocht dat lukken dan is het verplicht een minimum bedrag te storten in VvE reservefonds.